Usuarios del sector de la propiedad horiozntal en Colombia
El siguiente artículo de la firma T & C Abogados; presenta las orientaciones sobre el tema de las cuotas ordinarias y extraordinarias de sostenimiento.
Espero les sea muy útil.
Edgar Fernando Martínez
Director de www.admonph.galeon.com
TIPS SOBRE CUOTAS DE ADMINISTRACION
Es usual encontrar en las Propiedades Horizontales personas que han dejado de pagar una o más cuotas de expensas comunes ordinarias y que, cuando pagan nuevamente, en el comprobante de consignación escriben abono al mes tal, que resulta ser el mes actual.
Es, igualmente común que en estos casos la Administración en sus libros y los abogados en sus demandas imputen esos pagos primeramente a los intereses de las cuotas anteriores no pagadas, después al capital de las mismas y, si algo queda, al capital de la cuota del mes en que se recibe el pago, desconociendo la voluntad expresa del deudor.
Tal es una interpretación errada de los artículos 1653 y 1654 del Código Civil, para entender la situación observemos que:
LA OBLIGACIÓN
Jurídicamente, la obligación civil es un vínculo jurídico en virtud del cual, una persona llamada acreedor puede exigir de otra, llamada deudor, el cumplimiento de una prestación (que puede consistir en dar, hacer o no hacer algo) pudiendo constreñirla al pago en caso de incumplimiento.
La obligación de pagar expensas comunes ordinarias nace de la Ley (Ley 675 de 2001), por lo que, en comienzo, no le son aplicables los requisitos de validez que contempla el artículo 1502 del Código Civil.
El vínculo obligacional está llamado naturalmente a extinguirse por cualquiera de los medios contemplados en el artículo 1625 del Código Civil, normalmente mediante el pago efectivo, que se encuentra regulado entre los artículos 1626 a 1686 de la misma obra.
EL PAGO Y SU IMPUTACIÓN
Así pues, el pago es un modo de extinguir obligaciones mediante la satisfacción de la prestación debida, lo que implica la satisfacción del interés del acreedor.
Entre los varios aspectos que la Ley regula en relación con el pago, existe uno denominado de la imputación del pago que para el presente caso es el nos interesa.
La llamada imputación del pago no es nada diferente a resolver la cuestión de cómo distribuir un pago incompleto o deficitario y se presenta en dos diferentes escenarios, previa la siguiente anotación:
El pago, en comienzo, debe ser integro que incluye intereses e indemnizaciones- y la imputación implica que el acreedor ha ACEPTADO el pago parcial o incompleto, pues bien podría no aceptarlo.
Primer escenario: Cuando entre un deudor y un acreedor existe una sola obligación, que contemple capital e intereses.
En este primer escenario el acreedor imputará el pago, primeramente, a los intereses, a menos que voluntariamente el mismo acreedor consienta en aplicarlo primero al capital.
Este primer escenario corresponde al artículo 1653 del Código Civil.
Segundo escenario: Cuando entre un deudor y un acreedor existen DIFERENTES obligaciones, será el deudor quien determinará a cuál de estas obligaciones desea realizar la imputación del pago incompleto, siempre y cuando respete las siguientes reglas: i) Que ambas sean actualmente exigibles, que estén vencidas y ii) Que si con el pago puede extinguirse una entera de las varias obligaciones prefiera esa.
En caso que el deudor no impute, lo podrá hacer el acreedor en el recibo que expida del pago, y si el deudor acepta, se entenderá que ha realizado este último tal imputación y nada podrá reclamar.
Si el deudor escoge una de entre las varias obligaciones, y esta obligación escogida tiene intereses y capital sin que puedan extinguirse ambos con el pago parcial realizado, se aplicarán las reglas del primer escenario para esa sola obligación.
Este segundo escenario corresponde al artículo 1654 del Código Civil.
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LAS EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES
Las cuotas de administración (expensas comunes ordinarias) en materia de propiedad horizontal son, cada una de la otra, obligaciones completamente independientes y no una sola obligación de tracto sucesivo ni una obligación con capital e intereses.
Cuando una obligación es de tracto sucesivo se presenta una sola relación con una única prestación que se desarrolla a través del tiempo, como es el caso del mutuo con intereses o el contrato de arrendamiento.
En materia de cuotas por expensas ordinarias de propiedades horizontales cada cuota constituye una prestación independiente que nace y se extingue de manera independiente. El objeto de la obligación nace, pues, cada mes, al igual que su causa, pues nadie puede asegurar que el siguiente mes exista la propiedad horizontal o se decida cambiar el monto de las cuotas por expensas comunes ordinarias o se aprueben expensas comunes extraordinarias.
En este orden de ideas, la posibilidad de aplicar el artículo 1653 del Código Civil se puede predicar de una cuota de administración, pero no de todas vistas en conjunto.
Veamos un ejemplo:
Si A no paga la cuota de administración a la Propiedad Horizontal X correspondiente al mes de febrero de 2008, pero luego paga las siguientes cuotas hasta el mes de diciembre de 2008, señalando en cada una o genéricamente en cualquier momento que quiere imputar cada pago al respectivo mes, resulta que A sólo deberá la cuota de febrero con sus respectivos intereses, pero estará al día en las cuotas de marzo a diciembre de 2008.
Si A decide pagar en enero de 2009 la cuota de febrero de 2008 que nunca pagó, pero no cancela los intereses, EN ESE CASO SI, por ser una sola obligación (la cuota específica de febrero de 2008), le corresponde a la Propiedad Horizontal X imputar ese pago, primero a intereses y después a capital, pero es de cada cuota, no de la integralidad de ellas que como tal, se trata de obligaciones diferentes.
CONCLUSIÓN
En puridad, corresponde al deudor escoger a cuál de los meses causados de expensas ordinarias decide imputar el pago realizado sin que esto deba afectar la exigibilidad de las cuotas anteriores ni sus respectivos intereses
admonph